作者 | 周智宇万隆优配
编辑 | 张晓玲
一周前，佳兆业集团主席郭英成罕见地出现在了一场地产项目的发布会上。自2024年为解决佳兆业债务问题回深圳后，这位常年在香港的地产大佬鲜有公开现身，少数的几次露面也都是文体、科技类活动上。
作为佳兆业曾经的核心资产储备，东角头地块如今以“中信·信悦湾”的案名入市，被郭英成视为“钻石宝地”。如今宝地上市，郭英成出席上市活动，也向外传递出佳兆业正走向正轨的信号。
就在一周后，12月2日，佳兆业发布公告，提议按每股0.5港元的价格发行新股，用以支付2025年12月至2026年12月期间的六笔美元票据利息，涉及金额约1.2亿美元。
从财务逻辑来看，这是一项旨在保全现金流的举措。若该方案获批万隆优配，佳兆业将以股本扩张的方式替代现金支出，预计减少约9.33亿港元的现金流出。
业内人士认为，在当前融资环境尚未完全恢复的背景下，这是一笔能够为企业争取时间的交易。通过将债权转化为股权，佳兆业不仅避免了即将到来的违约风险，也保留了宝贵的现金用于项目建设。
这一策略的选择，也客观反映了佳兆业当前的资产负债状况。据2025年中期业绩报告，截至6月底，集团持有现金及银行存款为21.7亿元人民币，且其中绝大部分为受监管的预售资金，需优先保障项目交付。同期，公司面临的一年内到期短期债务规模为1192亿元。在此背景下，通过金融工具缓解即期支付压力，是符合企业生存逻辑的动作。
根据公告，该方案需获得持有本金额75%以上的债权人同意方可落地。考虑到新股发行价（0.5港元）高于目前二级市场价格，这为债权人提供了一种潜在的退出路径，但也存在各方博弈的空间。
这个方案如果能够成功落地，将会进一步重塑佳兆业的股权结构。
郭英成在佳兆业的持股比例预计将从债务重组后的8.04%进一步调整至6.5%万隆优配，而债权人合计持股比例将达到60%左右。这一变化显示出，在佳兆业风险化解过程中，郭英成正在通过让渡部分股权以换取企业的持续经营。
此前，佳兆业境外债务重组方案已于9月15日正式生效，这标志着企业在法律层面规避了破产清算风险。通过重组，佳兆业实现了约86亿美元的削债，并将新票据平均展期5年，票面利率也压降至5%-6.25%的水平。这意味着在2027年底之前，佳兆业在境外暂无刚性的本金偿付压力。
在化解债务的同时，佳兆业的经营重心回归到了项目交付与资产盘活上。
数据显示，2021年至今，佳兆业累计交付了约12万套房源，体现了其在“保交付”层面的执行力。但在销售端，如何加速去化以实现现金流回正，仍是企业面临的主要挑战。
目前，佳兆业在核心项目的盘活上采取了务实的合作模式。以此次发布的“中信·信悦湾”为例，该项目由佳兆业与中信系合作开发。2022年，佳兆业将项目股权变更给中信系，由中信城开负责融资代建。
这种模式下，相关项目盘活产生的现金流将首先用于偿还资方投入，剩余部分回流至佳兆业。对于佳兆业而言，虽然权益收益有所摊薄，但这借助央企的信用与资金优势，实现了停滞项目的重启与价值释放。
一名外资投行分析师表示，眼下房企想要上岸，应是首先通过债务重组为企业经营回到正轨奠定基础，再逐步恢复自己的市场信用、企业主体信用。
眼下，佳兆业通过持续化债，为企业经营回到正轨谋求更多空间。这会是佳兆业从债务重组向常态化运营过渡的关键期。
此外，为了寻找新的增长点，佳兆业也在探索多元化路径，包括通过佳兆业资本等平台布局现实世界资产代币化等业务，试图利用金融科技手段盘活商业和文旅资产。尽管目前该领域尚处于探索阶段，但也反映了企业在传统地产业务之外寻求突破的尝试。
虽然去杠杆的过程依然充满挑战，但相较于那些已经因流动性枯竭而退出舞台的房企，佳兆业通过积极自救，成功保住了上市地位，稳住了核心管理团队，并利用债务重组争取到了宝贵时间窗口。
对于这家曾经的“旧改之王”而言，最惊心动魄的时刻已经过去。它也正携手央企等合作方，把一个个停滞的项目像“信悦湾”那样推向市场，也需要向市场证明其资产管理的真实价值，让债权人相信它的股价能够走出低谷。
待旧的标签撕去，这家有“不死鸟”之称的房企万隆优配，也能够在存量时代找到属于自己的新坐标。
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